Archiv für das Monat: März, 2017

Als Reaktion auf die 0% Zinspolitik der EZB und aus Angst vor möglichen Börsenkapriolen haben viele Menschen in den letzten Jahren ihr Geld in Immobilien investiert. Niedrige Zinsen für Hypothekendarlehen taten hier ein Übriges. Doch dürften diese Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung in 5, 10 oder 15 Jahren nicht mehr bei 1-2% p.a. effektiv liegen sondern eher bei 4-5% p.a. effektiv. Daher wäre es wünschenswert, möglichst viel bereits zu den derzeit noch günstigen Kreditkonditionen zu tilgen, damit eine Anschlussfinanzierung später erst gar nicht mehr nötig wird.

Ich möchte hier nicht über die Vor- bzw. Nachteile eines solchen Immobilienkaufs aufklären, sondern lediglich über die richtige Tilgung eines solchen Darlehens, wie sie bei Abschluss oder Anschlussfinanzierung mit der Bank vereinbart wird.

Grundsätzlich gibt es hier zwei Möglichkeiten:

1.) Die direkte Tilgung bei der kreditgebenden Bank mit einem festgelegten anfänglichen Tilgungssatz zwischen üblicherweise 1-5%

2.) Die endfällige Tilgung über den Umweg einer Lebens- oder Rentenversicherung, die man dann an die kreditgebende Bank sozusagen als Pfand abtritt, bis das Darlehen abbezahlt ist

Hier möchte ich einmal mit einer Musterberechnung erklären, warum ich die endfällige Tilgung empfehle, sofern diese einen garantierten Mindestzins von mindestens 0,7% nach Abzug aller Kosten erwirtschaftet.

Beispiel: Hypothekendarlehen 450.000 Euro, 15 Jahre Laufzeit, 1,92% effektiver Kreditzins, Monatliche Kreditrate 2000 Euro

Die Kreditaufnahme inkl. der anfallenden Zinsen über 15 Jahre beträgt hier also 578.677 Euro.

1.) Bei regulärer monatlicher Tilgung direkt bei der Bank verbleibt nach 15 Jahren eine Restschuld von 182.073 Euro

2.) Bei endfälliger Tilgung über eine von KOSTENEX angebotene fondsgebundene Rentenversicherung nach dem UWP (unitised with Profits) Prinzip mit natürlich voller Kostenrückerstattung (!), sieht das Ganze komplett anders aus. UWP kommt aus dem angloamerikanischen Raum und bedeutet eine endfällige feste Zinsgarantie über die gesamte Laufzeit und zusätzlich mögliche Gewinne aus Fonds- bzw. Vermögensverwaltererträgen. Da diese Produkte nicht nur eine sog. Beitragsgarantie (also 0% Zinsen wie bei Konkurrenzprodukten) beinhalten, sondern eine echte Verzinsung, sind sie auch bei den Banken im Rahmen eines Sicherheitentausches sehr beliebt. Diese Produkte beinhalten  immer einen, zu Vertragsbeginn festgelegten Mindestzinssatz von 1,0% p.a. und einen jährlich neu festzulegenden aktuellen Zinssatz, der sich letztendlich nach dem amerikanischen Notenbankzinssatz richtet. Dieser aktuelle Zinssatz beträgt derzeit 2,1% p.a. und wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren noch deutlich steigen. Obendrauf bekommt man dann noch eine (natürlich nicht garantierte) Fonds- bzw. Vermögensverwalterrendite. Diese kann auch in einer niedrigen Risikoklasse bei den von KOSTENEX empfohlenen Produkten 10% p.a. (über die letzten 5 Jahre) bzw. 6% p.a. (seit 2006) betragen.

Das Ergebnis:

1.) Im „worst case“ bei nur 1% p.a. Verzinsung: Restschuld um 21.738 Euro höherer bei 203.811 Euro

2.) Unter Beibehaltung der aktuellen Verzinsung von 2,1% p.a.: Restschuld 166.325 Euro (also ein zusätzlicher Gewinn von 15.748 Euro)

3.) Bei einer Fondsrendite von 6% p.a. (wie seit 2006): Restschuld 35.046 Euro (also ein zusätzlicher Gewinn von 147.027 Euro)

Also fast 150.000 Euro mehr bei einem Hypothekendarlehen von 450.000 Euro!

(bei 10% p.a. wie in letzten 5 guten Börsenjahren wären es sogar 362.110 Euro mehr!)

Fazit:

Vor jedem Neuabschluss eines Hypothekendarlehens oder jeder Anschlussfinanzierung bestehen Sie bei Ihrer kreditgebenden Bank auf einer endfälligen Tilgung durch eine UWP Produkt von KOSTENEX. Sollte Ihre Bank Ihnen darauf hin schlechtere Zinskonditionen anbieten oder die endfällige Tilgung mit einem hausfremden Produkt ablehnen, können wir Ihnen gerne zahlreiche renommierte deutsche Banken mit sehr guten Zinskonditionen kostenlos weiterempfehlen.